흑자부도, 월세파산, 전세파산 시대가 왔다.

HYEONG HWAN, MUN/ 5월 16, 2019/ 미분류/ 2 comments

이 글은 - 20대들아, 우리나라 미래는 필리핀이다 (https://blog.lael.be/post/156) , 대공황기의 49가지 생존전략 (https://blog.lael.be/post/5604) 글과 연관이 있다고 볼 수 있다.

인터넷상의 이런 저런 글을 읽던 중, 괜찮은 논설 글이 있어서 이곳에 옮겨본다.

아래의 글은 월세투자자는 바보투자자다 라는 책에 나오는 글이며, 저자는 손대식 (sohn2738)님 이다.
책 구매 링크는 여기 : https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=186978442

 


라엘이의 한마디

원문을 약간 다듬어서 옮겼습니다. 글의 흐름에 맞지 않거나, 거친 표현은 뺐습니다.

 

미리 알아 둘 경제 용어

몇가지 경제 용어 뜻을 알아보자.

 

- 환금성 (換金性)

물건(物件)을 팔아서 현금화(現金化)할 수 있는 성질(性質).
이 용어는 부동산에서 많이 쓰이는데, 부동산이 “의식주”의 주거 공간으로 보면 상관 없는데, 사고팔고 차익을 남기는 투자(투기)로 보면 중요한 요소이다.
즉, 부동산을 주거공간으로 보기보다, 투자대상으로 보는 경우, 얼마나 현금(돈)으로 잘 바꿔지는지가 중요하며, 이것이 바로 환금성 이다.

 

- 흑자 부도 (흑자 도산)

영어로는 insolvency by paperprofits 라고 부른다. 종이로 쓰여진 수익(paper profit)으로 인해, 지급 불능(insolvency) 인 경우를 말한다.
기업을 투자할 때, 그 기업의 흑자 부도 가능성을 살펴보려면 현금흐름표유보율를 보아야한다. (주식 상식임.)
부동산의 예시를 들자면, 내가 10억원 짜리 건물을 가지고 있는데, 현금이 없어서 카드값 100만원을 결제하지 못할 경우 흑자 부도가 된다.

 

- 갭투자 (Gap investment)

차익을 기대하고 투자하는 것. 불법은 아니다. 주식의 경우 신용거래 라고 한다.
예를 들어 3억원의 주택이 있으면, 먼저 2억 6천 금액으로 전세 들어올 세입자를 구한다.
세입자가 구해지면 (전세 보증금 2억 6천 + 자기 자본 4천)으로 구매 할 수 있다.
추후 이 주택을 4억에 판매하면, 실질적으로 4천만원을 투자해서 1억 4천만원을 만든 것이 된다.
부동산 사이트에서 “세 끼고 매매“라는 것은 모두 갭투자라고 보면 된다.

만약 이 주택이 2억 5천으로 떨어졌을 경우 원금 및 1000만원 손실, 깡통 전세가 된다. (내 돈을 다 잃었고, 돌려줄 전세보증금도 없음)

 

- 월세 파산

수익형 부동산에 투자한 경우, 대출금의 이자를 월세로 충당할 수 없을 때 일어난다.
부동산 매매를 할 경우 손실을 실현(손절)한 경우가 되므로, 손절하지 않고 마이너스 수익을 유지할 때 일어난다.
월세는 가격 저항선이 있기 때문에 어느 금액 이외로 올리기 어렵다. 또한 공실이 발생하면 그 기간은 순 손실이 된다.

 

- 전세 파산

월세 파산과 비슷하다. 부동산 가격이 상승하지 않거나, 하락하면 이자 + @ 만큼 손실이 발생한다. 환금성도 어렵다면 큰 일이 발생한다.
보유 자산도 줄어드는데 은행 대출 원리금은 내야한다.

 

- 감가상각(減價償却, Depreciation)

시간의 흐름에 따른 자산의 가치 감소를 회계에 반영하는 것이다. 대부분의 재화는 시간이 흐름에 따라 가치가 하락한다.
부동산의 경우 충분한 공급이 이루어져서, 매매 거래가 활발하지 않으면 그 실제가치 자체가 가격이 된다.
이 책의 글쓴이 분은, 부동산은 1년에 3% 실제 가치 하락이 있다고 하더라. (준공 30년 이상 건물을 재건축하는 이유)

 

- 슬럼화 (Slum)

도시에서 주거, 경제, 치안이 극도로 나빠진 지역을 뜻한다.
부동산의 경우 최악의 상황은 “빈집”이다. 빈집이 생기면 슬럼화가 발생한다. 이것은 인구 유입이 원활하지 않을 때 발생한다.
사람이 드물게 거주하면 주거, 경제, 치안에 문제가 생긴다. 빈집을 없애려고 임대료를 낮추면, 해당 적절한 수요가 입주하게 된다.
즉, 인구 유입이 원활하지 않을 경우, 임대료를 안내리면 빈집이 생기고, 임대료를 내리면 외국인 노동자(foreign worker) 도시가 된다.
무얼 하든 슬럼화가 된다. 다만 한국은 슬럼화 되더라도 치안은 괜찮은 편일 것이다.

 


먼저 건축사 이관용 님이 3년 전에 작성한 - 뉴타운의 몰락 그리고 동네의 슬럼화 - 글을 한번 읽어보길 바란다.

 

 


라엘이의 도서 요약

이 책을 읽어보았다.
책 중간 부분에 해외투자에 관해 장황한 설명을 하는데, 나와는 별로 와닿지 않더라. 해외 투자 부분은 이 블로그 글에서는 다루지 않겠다.

우선 1기 신도시가 지어진지 30년이 지났다. 부동산 감가상각이 1년에 3% 진행된다고 했을 때, 30년이 지나면 실 잔존가치는 10%가 남는다.

주택 구매는 주로 35세 ~ 45세에 이루어진다. 베이비부머(전쟁 직후 많은 출산)세대, 쌍봉세대(베이비부머 다음의 둘째), 에코부머(베이비부머의 자녀, 79~85년 생까지)세대 사람들이 주택을 구매 할 때 부동산 가격의 폭등이 있었다. 이들은 대부분 부동산을 구매 했다. 현재 에코부머세대의 부동산구매 끝자락에 있다. (2019년 현재 85년생이 35세임.)

통계적으로, 49세까지 주택 구매를 하지 않을 경우, 매우 높은 확률로 평생 구매를 하지 않는다.

현재, 청년의 세대분리로 인한 1인가구 증가 보다, 노년의 (사망으로 인한) 1인 가구 증가가 더 많다.

시간이 지나면 (노년 인구의 자연사망으로 인해), 세대는 집이 3채가 된다. (친가 부모쪽, 외가 부모쪽, 자기 구매). 현재 베이비부머의 자산상속이 진행되고 있음.

1기 신도시에서 3기 신도시로 전세 세입자가 가장 빨리 움직일 것이다. 1기 신도시는 빈집이 생기고 슬럼화 될 것이다. 3기 신도시는 서울과 더 가깝고, 신축이고, (농지를 개발한 것이라) 더 저렴하다!

실 거주하고 있는, 전세, 월세 세입자의 입장에서, 3기 신도시 정책은 매우 좋은 정책이다.
월세 투자자는 전입이 되어있지 않기 때문에, 투표권이 없다. 반면, 세입자는 투표권이 있다.

인구가 유입되지 않는, 노인의 도시는 재건축이 될 수 없다.

 

-- 요약 하자면 위와 같은데, 라엘이 개인적인 생각으로, 베이비붐이 일어나지 않는다면, 필연적으로 이런 일이 일어 날 것으로 본다. 더 많은 내용을 알고 싶다면, 책 읽어보기를 권장함.
-- 최근 일산에서 3기 신도시 반대하는 집회, 서울지하철에서 적자보전해 달라고 홍보하는것, 버스 파업과 준공영제등이 이해가 간다. 결국 교통비는 오르게 되고 도심회귀는 가속화되겠지.


흑자부도, 월세파산, 전세파산 시대가 왔다.

(3기 신도시 전에 분당, 평촌, 일산에서 빠져 나와야…)

손대식 (sohn2738)

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전세기간이 만료되어 전세금을 반환해야 할 때에 전세가격이 하락되어 100% 전세자금이 교체되지 못한다면 이를 역전세라고 부른다.
1~2 채 전세를 준 경우에는 어떻게든 막아 낼 것이다.

 

한편 역월세도 생겨날 때가 되었다.

월세 파산 사례, 전세 파산 사례는 얼마 전부터 곳곳에서 터지고 있다.

역월세란 매월 대출 원리금 상환액 보다 월세 수입액이 적을 경우 경우 발생한다.
이 또한 1~2 채의 월세라면 버텨낼수 있다. 그러나 10채 정도가 된다면 누구든 만세를 불러야 된다.

역월세(逆月貰)를 문자로는 흑자부도라고 한다.

Insolvency….. 조금이라도 흑자가 나긴하는데, 매월 은행에 갚을돈으로는 부족하다면, 이것이 바로 역월세고 흑자부도의 시발점이다.

 

그래서 정부에서도 모든 기업들에게 자금흐름변동표를 매년 연말 기준으로 공표하도록 강제하고 있다.
Cashflow가 부족해지면 부도가 되는 것이다. 매월 받을 월세를 못 받아도 실제로는 흑자지만 현금이 부족해서 부도처리되는 것이다.

 

현재 원리금 동시 분할 상환적용율은 약 50%에 불과하다. 신규로 자금을 융자받을 경우 최장 3년의 유예기간 후에는 모든 주택담보대출금은 원리금 동시분할 상환제의 적용을 받는다.이게 1년에 적어도 10% 이상씩 늘어나고 아마도 2021쯤에는 100%가 원리금 동시상환제의 적용을 받을 것이다. (즉, 2021년쯤엔 월세파산이 확실히 사회 문제가 될 것이다.)

 

결국 <월세투자자는 바보투자자다>가 된다… 대란은 오고 있다…ㅎㅎ

 

한편 2019년 2월까지 유보되었던 융자금 상환 연체 아파트의 담보권 행사는 이제 해제되었다.
이제 경매물건들이 일시에 쏟아질 때가 되었다.
사람들은 미래를 잘 생각해보지 않는 것 같다. 시중의 인기 강사나 월세 1000만원을 받는다는 사람. 1년에 60억의 재산을 이루었다는 사람 등의 말과 글에 현혹되어 전쟁터에 나선 사람들이 꽤 많을 것.

 

이들의 책이나 강의를 들어본 적은 없지만 이들은 빚은 얘기하지 않는다.

60억 재산을 이룬 경우 빚은 70억, 1000만원 월세인 경우 이자는 950만원이 아닐까 썩소를 지으며 생각한다. 그들의 신출귀몰은 전 세계 어디에서도 이룰 수 없다.

있다면 노벨 경제학상 수상감이다.

 

99.999999%가 거짓이라는거… 내 재산을 다 잃어보고 알게되는 사실이다.

은행들은 자기 돈으로 개인들이 차익을 따 먹는것을 지켜보기만 해야 하는 이유는 은행법으로 부동산 투자를 규제하고 있기 때문이다. 이 규제가 없었으면 돈을 안빌려 주고(신용창조도 안하고)지가 직접했을 것이다.

 

그 동안 가슴아팠던 은행들은 좌우지간 이제는 경매절차를 진행 중이다.

은행은 어떤 경우에도 개인돈은 1원까지 받아낸다.

 

경기가 나빠지면 제일 먼저 원룸에 타격이 오고 1인가구의 아파트, 오피스텔 월세 입주자가 없어진다. 월세가 나가는 것은 본가로 들어가면 다 끝날 일이기 때문이다. ㅎㅎ

월세파산, 전세파산이 이미 여기저기서 터지고 있다.

 

골목상가나 신도시 상가도 텅텅비고 있다.

이건 어떻게 될 것인가?

거듭된 경매가 해결책이 된다.
이제 전세시장에 이어 월세시장도 죽음의 계곡이다. 언제 빠져 나와야 하며,

어떻게 탈출해야 하나를 하나 하나 짚어준다.

분당, 일산, 평촌 아파트에서 이제는 탈출해야 한다.

재건축이 불가능하고 신 인구 유입이 중단되는 구축 신도시는 노인들만 모여사는 일본의 다마신도시나 중국의 귀이청이된다.
지금부터 10년 이후의 신도시를 미리 봐야 한다. 하루아침에 가격이 조정되는 것이 아니다.

10년 이상에 걸쳐 서서히 가격은 폭락한다.

내가 쓴, 이 책에서는 분당, 평촌, 일산에서 빠져 나와야 하는 이유와 시기, 그리고 방법을 제시한다.

동탄 등 2기 신도시는 말할 것도 없다. 탈출하라…가 답이다.

Return현상은 지속된다.

 

월세투자, 전세투자 즉 갭투자의 성공의 조건은 주택가격이 항상 올라야하며, 재건축, 재개발이 가능해야한다는 것은 상식이다. 이 상식이 깨지면 월세파산, 전세파산은 피할수 없다.

최근의 화두는 리디노미네이션(Redenomination)이다.

리디노미네이션으로는 지금이 최적 타임이다. 만약 불시에 화폐개혁이 되면 내 아파트 가격과 내주식 가격은 어떻게될까?.. 폭락했다가 폭등할까? 폭등했다가 폭락할까?

이는 제2권 (일본인의 눈물). 다이아몬드달러 투자법으로 설명해 두었고,

보다 자세하는 제3권(월세투자자는 바보투자자다;갭투자후폭풍…월세파산,전세파산)에 집중적으로 분석. 증명해 두었다.

투자가인 우리들은 아파트 가격변동 /주가변동의 시나리오를 미리 다 봐야한다.

그래야 단 번에 BIG MONEY를 거머쥘수 있다!

항상 당하기만 해서는 안된다!

인도, 베트남 등 약 5-6개국의 30년 이상의 그래프 분석을 통하여 이에 대한 해답을 제시한다.

바로 제3권 갭투자후폭풍…월세파산, 전세파산의 환율의 마법(a)(b)를 통해 자세히 정리해 두었다.

 

해외 월세투자 국가로 최선의 나라는 어디일까?
해외주식 특히 미국 고배당주 주식이 투자이익을 가져다 줄까?
해외투자는 환율을 예측하지 못한다면 구경만 하라! 남들이 망해가는 것을… ㅎㅎ

 

장기적으로 환율은 860-760원에 불과하다.

배당금을 받아도 환차손으로 실익은 없어진다.

뭣이 중한디?

 

한 마디로 [월세투자자는 바보투자자다] 이 한권의 책에 지금부터 향후 10년 이상의 한국의 아파트 가격을 예측해 두었다.
게다가 모든 수익성 부동산의 수익성을 최초로 철저 분석해 두었다.

 

잊지말아야 할 것은 일본인들은 모든 수익성부동산에 투자 안한지 30년이 되었다.
이제는 집도 사지않는다. 월세 수입이 주담대원리금 상환하고 돈이 남아도….

그 이유만 알면 향후 한국의 모든 수익성 부동산의 투자/철수 여부의 답이 된다.

 

버핏은 주식을 ETF로 하라고 유언을 남겼다고 한다. .
ETF로 주식투자를 대신한다면 종합주가지수에 투자하는 것이다.
주식투자는 홀짝게임에 불과하다.는 생각에서 나온 유언이다.
망하진 않으나 큰 돈은 벌수 없다.

ETF는 인플레 시대의 추천상품으로 보면 맞다.
다른 종목 10배 오를 때 10%정도만 오르거나 오리혀 내리기도 하는 게 종합주가지수다.

망하지 않으려 주식하는 것이 아니잖은가?
남들보다 더 벌기 위해 위험을 무릅쓰고 하는 것이 주식투자이다.
ETF로 주식투자하려면 inverse ETF만 하라.가 답이다.
일반인들은 못하게 하고 기관.증건.외인들이 늘상 하는 공매도가 바로 inverse ETF다(공정거래법 위반)

그들은 종목까지 공매도 할수있게 하고 일반인들은 종합지수에만 공매도 할수 있게 일반인들의 손과 발을 묶어 둔 것이 바로 인버스 ETF다.
.
ETF도 주식시세 예측을 반대로하면 망하다시피한다.그러나 ETF는 부도나 거래정지나 상장폐지는 없다. ㅎㅎ

그래서 쫄딱 망하진 못한다.
향후 추세가 중요한 것은 ETF도 마찬가지이고
버핏도 무조건 상승론자다.
그도 인플레시대에 성공한 투자가이므로 미루어 짐작할 수 있다.

하지만 앞으로는 전세계에 디플레이션이 찾아온다고 보는 게 경제 석학 경제연구소 등의 판단이고 정설로 굳어져 가고 있다. EBS 다큐로 방송된 세계최초의 빅데이터 예측가인 마틴.A.암스트롱은 2033년에야 부동산이 70년간 상승세로 돌아선다고 예측한 바 있다. 즉 2033년에야 인플레 경제로 회귀한다고 빅데이터 분석 결과가 나온 것이다. 그는 EU의 붕괴를 정확히 예언한 바 있다.

.

저자는 제 4권

세계인의 눈물:부제 Deflation(부의 몰락,부의 이동,부의 탄생)을 집필 중에 있다.

 


 

 

2 Comments

  1. 안녕하세요.
    그럼 이 포스트의 요지는 장기적으로 수익성 부동산에서 서서히 발을 빼고
    금융에 투자하라는 걸로 이해하면 되는 건가요?

    1. 금융 투자는 넓은 범위라 설명할 수 없고요, 수익성 부동산은 끝물이라는 주장입니다.

      여러 시그널이 있는데, 제가 가장 심각하게 보는건 “산와머니”의 신규 대출 중단입니다.
      업력 20여년 정도에, 월 평균수익 300억 회사가, 현재 3달째 신규 대출을 중단하고 있습니다.
      경제학자나, 기레기, 논설위원의 글보다 이것이 더 와닿네요.

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